ஹவுஸிங் லோன்: ப்ரீகுளோஸ் செய்வது லாபமா? ( Housing Loan Pre Closure Profitable ?)

ஆர்.ராதாகிருஷ்ணன், இயக்குநர், ஃபின்பிளான் சொல்யூஷன்ஸ்ஹவுஸிங் லோன்: ப்ரீகுளோஸ் செய்வது லாபமா?

எனது நண்பர் ராஜா, பிரபல தனியார் நிறுவனத்தில் விற்பனைப் பிரிவில் பிராந்திய மேலாளராக வேலை பார்க்கிறார். அவருக்கு இந்த ஆண்டுக்கான விற்பனை இன்சென்டிவாக 5 லட்சம் ரூபாய் கிடைத்திருக்கிறது. இதைப் பயனுள்ள வகையில் பயன்படுத்த வேண்டும் என்று நினைத்து, என்னிடம் ஆலோசனை கேட்டு வந்தார்.

''சந்தோஷம், இந்தப் பணத்தை எப்படி பயன்படுத்திக்கொள்ள திட்டம் போட்டிருக்கிறீர்கள்?'' என்று ராஜாவிடம் கேட்டேன்.

''மூன்று ஆண்டுகளுக்கு முன் 11 சதவிகித வட்டியில் ரூ.25 லட்சம் வீட்டுக் கடன் வாங்கி, ரூ.35 லட்சம் மதிப்புள்ள ஒரு ஃப்ளாட்டை வாங்கினேன். தற்போது அந்த ஃப்ளாட்டில்தான் குடும்பத்துடன் வசித்து வருகிறேன். தற்போது கிடைத்த பணத்தை வீட்டுக் கடனை அடைக்க பயன்படுத்திக்கொள்ளலாமா அல்லது வேறு எதிலாவது முதலீடு செய்யலாமா'' என்று கேட்டார் அவர்.

நான் அவரிடம், ''இதற்கான பதில் எளிதானதல்ல. உங்களது முதலீட்டின் வருமானம், வீட்டுக் கடன் வட்டிக்கான வரிச் சலுகை முதலியவற்றைக் கணக்கிட்டு ஆராய்ந்த பின்னரே தெளிவான பதிலை சொல்ல  முடியும்'' என்று கூறினேன்.

வீட்டுக் கடனை அடைக்காமல், ரூ.5 லட்சத்தை மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலீடு செய்வதாக வைத்துக்கொண்டால், நண்பருக்கு என்னென்ன பலன்கள் கிடைக்கும் என்று பட்டியலிடத் தொடங்கினேன்.

முதலில், அவரது நடப்பு இஎம்ஐ தொகை அப்படியே தொடரும். இதனால் ஒவ்வொரு மாதமும் அவர் கட்டவேண்டிய இஎம்ஐ தொகை குறையாமல் இருக்கும்.

ஆனால், வீட்டுக் கடன் வட்டியில் ரூ.1,50,000 வரை வருமான வரிச் சலுகை, முதலீட்டுக்கான வருமானம் என்று பல நன்மைகள் இருந்தன.

எனினும், சற்றும் குறையாத அதே அளவு இஎம்ஐ என்பது அவருக்கு ஒரு சுமையாக, ஓர்அழுத்தமாக  இருக்குமேயானால், அவரது வீட்டுக் கடனை முன்கூட்டியே செலுத்துவது சரியான அணுகுமுறையாக இருக்கும்.

ஒரு சராசரியான நடுத்தரவர்க்க குடும்பச் சூழலில், வீடு வாங்கும் வருடத்தில், வீட்டுச் செலவுகளை சமாளிக்க கஷ்டமாகத்தான்  இருக்கும். வழக்கமான வீட்டுச் செலவுகள், வீட்டுக் கடன் இஎம்ஐ, திடீர் மருத்துவச் செலவு, பண்டிகை காலச் செலவுகள் என ஒன்றன்பின் ஒன்றாக பல செலவுகள் வந்து, கடனில் வீடு வாங்கியவரின் விழியைப் பிதுங்க வைக்கும்.

ஆனால், இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பின் சிறிது வருமான உயர்வு, குறைவான வருமான வரி முதலியன வீடு வாங்கியவருக்கு சற்று அமைதியைத் தரும். இதனால் அவர் தனது செலவுகளிலிருந்து மீண்டு  சற்று நிம்மதிப் பெருமூச்சு விடலாம்.

சரி, வீட்டுக் கடனைத் திரும்பக் கட்டாமல், வேறு எதில் முதலீடு செய்யலாம் என்றும் யோசித்தேன். அந்த 5 லட்சம் ரூபாயை டைவர்சிஃபைட் ஈக்விட்டி ஃபண்டு களில் முதலீடு செய்வதாக வைத்துக் கொள்வோம்.

ராஜாவுக்கு பங்குச் சந்தை பற்றிய அறிவு, அவரது நீண்டகாலத் தேவைகளை மனதில்கொண்டு அவர் ஈக்விட்டி மியூச்சுவல் பண்டுகளில் முதலீடு செய்யலாம் என்று முடிவு எடுத்தேன்.

இந்த முதலீட்டின் மூலம்  அவருக்கு ஆண்டுக்கு சராசரியாக 12% என்ற அளவில் வருமானம் கிடைப்பதற்கு வாய்ப்பு இருக்கிறது என்றும், ராஜா தற்போது வருமான வரி உச்சவரம்பான 30 சதவிகிதத்தில் உள்ளார் என்றும் அனுமானம் செய்துகொள்வோம். (இதேபோல, 10% மற்றும் 20% வருமான வரம்பில் இருப்பவர்களுக்கு வீட்டுக் கடனை முன்கூட்டியே கட்டாமல் விடுவதால் கிடைக்கும் லாபத்தை  அட்டவணை 1-ல் காட்டி இருக்கிறேன்.)  

ஐந்து லட்சம் ரூபாயை வீட்டுக் கடனில் முன்கூட்டியே கட்டியநிலையில், உள்ள நிலவரத்தை அட்டவணை-2-ல் தந்திருக்கிறேன். அட்டவணை 3-ல் அவருடைய கடனின் மொத்த காலமான 17 ஆண்டுகளில் அவர் திரும்பச் செலுத்தும் அசல், வட்டி, வட்டி சார்ந்த வருமான வரிச் சலுகைகளைத் தந்திருக்கிறேன். (அட்டவணை 2, 3-ம் எளிமைக்காக வருமான வரி 30% என்ற அளவில் கணக்கிடப்பட்டுள்ளது!)

இந்த மூன்று அட்டவணைகளிலும் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்!

1. வீடு சொந்த பயன்பாட்டுக்கு பயன்படுவதால், அதிகபட்சம் ரூ.1.5 லட்சத்துக்கு மட்டுமே வரிவிலக்குக்குத்  தகுதி பெறும்.

2. திரும்பச் செலுத்தப்படும் வீட்டுக் கடன் அசல் 80சி பிரிவில் தகுதி பெறும். (ஆனால், தற்போதைய கணக்கீட்டில் இந்தச் சலுகை கணக்கில் நான் எடுத்துக்கொள்ளவில்லை.)

தற்போதைய ரூ.5. லட்சம் தொகை 17 வருடம் ஈக்விட்டி ஃபண்டுகளில் முதலீடு செய்வதன் மூலம் முதிர்வுத் தொகையாக ரூ.34.30 லட்சம் கிடைக்கும்.

ஆனால் ராஜாவோ, ரூ.5 லட்சத்தை வீட்டுக் கடனில் திரும்பச் செலுத்துகிறார் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இதில் முக்கியமாகக் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்களை இனி பார்ப்போம்.

1. கடனை திருப்பிச் செலுத்துவதன் மூலம் அசல் ரூ.20 லட்சமாகக் குறைகிறது. இதனால், மாத இஎம்ஐ தொகை குறைகிறது. (ஆனால், கடன் காலம் அதே அளவில் இருக்கும்!).

2. வீட்டுக் கடன் வட்டியின் மீதான வருமான வரிச் சலுகையும் குறைய வாய்ப்புண்டு.

மேற்சொன்ன இந்த இரண்டின் கூட்டு மதிப்பே, நண்பரின் மொத்த சேமிப்பாக இருக்கும்.

கூடுதலாகச் சேமிக்கும் தொகையை, நண்பர் ஈக்விட்டி ஃபண்டுகளில் ஆண்டுதோறும் முதலீடு செய்வார் எனில், அது அவருக்கு 17 ஆண்டுகளுக்குப் பின் முதிர்வுத் தொகையாகக் கிடைக்கும்.

அதனால் மேலே சொல்லப்பட்டிருக்கும் கணக்குப்படி, நண்பர் தனக்குக் கிடைத்திருக்கும் இன்சென்டிவ் பணத்தை முன்கூட்டியே வீட்டுக் கடன் செலுத்த முன்வராமல் அந்தப் பணத்தை முதலீடு செய்வது சரியான தீர்வாகும். இது இவருக்கு மட்டும் இல்லாமல் அனைத்து வருமான வரி வரம்புக்கு உட்பட்டவர்களுக்கும் பொருந்தும்.

இப்படி கிடைக்கும் பணத்தை முதலீடு செய்வதா? வீட்டுக் கடனை அடைப்பதா என்பதை நிதி ஆலோசகரின் ஆலோசனையின் பேரில் முடிவு எடுப்பது நல்லதாக இருக்கும்.

Courtesy : Vikatan.com