சொத்து விற்பனை: சரியான மூலதன ஆதாயத்தைக் கணக்கிடுவது எப்படி?


சொத்து விற்பனை: சரியான மூலதன ஆதாயத்தைக் கணக்கிடுவது எப்படி?
ஒரு முதலீட்டின் மூலம் நமக்குக் கிடைக்கும் லாபம் எவ்வளவு என்பதை சரியாக கணக்கிடுவதில் பலருக்கும் பலவிதமான குழப்பங்கள்... இந்த மூலதன ஆதாயத்தை எப்படி சரியாக கணக்கிடுவது?
நிலம், வீடு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு போன்றவற்றில் ஏதாவது ஒரு சொத்தை விற்பனை செய்வதன் மூலம் கிடைக்கும் தொகையில் சரியான மூலதன ஆதாயத்தைக் கணக்கிடுவது என்பதில் பலருக்கும் குழப்பம் இருக்கிறது.
பல செலவுகளை விற்பனை தொகை மற்றும் வாங்கிய விலையில் கணக்கில் எடுக்காமல் விட்டுவிடுவ தால், மூலதன ஆதாயத்தொகை அதிகரித்து அதிக வரி கட்டவேண்டி வரும். அப்போது, குறைவான நிகர ஆதாயமே  கிடைக்கும். எந்தெந்த செலவுகளை ஆதாயத்திலிருந்து கழித்துக்கொள்வது?, சொத்து விற்பனை மூலம் கிடைத்த தொகையில் மூலதன ஆதாயத்தைக் குறைப்பது எப்படி என்பது குறித்து  ஆடிட்டர் என்.எஸ். ஸ்ரீனிவாசனிடம் விளக்கம் கேட்டோம்.

''சொத்து விற்றதன் மூலம் கிடைக்கும் தொகையில் சரியான லாபத்தைக் கணக்கிட முதலில் மூலதன ஆதாயத்தைக் கணக்கிட வேண்டும். இதைக் கணக்கிட விற்பனை விலை மற்றும் அதற்கான செலவுகள், வாங்கிய விலை மற்றும் அதற்கான செலவுகள், பணவீக்க விகித சரிக்கட்டல் குறியீடு, வாங்கிய தேதி மற்றும் விற்ற தேதி உள்ளிட்ட விவரங்கள் தேவை.
முதலில் விற்பனை விலையை எப்படி கணக்கிடுவது, இதில் ஆதாயத்தைக் கணக்கிட எந்த செலவுகளை எல்லாம் கழிக்கவேண்டும் என்று பார்ப்போம்.
பல நேரங்களில் விற்பனை விலை எது என்பதில் குழப்பம் இருக்கிறது. உதாரணத்துக்கு, ஒரு சொத்து 1 கோடி ரூபாய்க்கு கைமாறியிருக்கிறது. ஆனால், கைடுலைன் வேல்யூ ரூ.1.5 கோடியாக இருக்கிறது. இங்கு விற்பனை விலை என்பது பத்திரத்தில் குறிப்பிடும் தொகையா அல்லது அரசு வழிகாட்டி மதிப்பா (கைடுலைன் வேல்யூ) என்பது முக்கியமான கேள்வி.
பொதுவாக, இந்த இரண்டில் எது அதிகமோ அது விற்பனை விலையாக எடுத்துக்கொள்ளப்படும்.  இந்நிலையில், இந்த உதாரணத்தில் சொத்தை விற்றவர், கைக்குக் கிடைக்காத 50 லட்சம் ரூபாய்க்கு 20 சதவிகித (நீண்டகால மூலதன ஆதாய) வரி கட்டவேண்டி இருக்கும். அதாவது, சுமார் 10 லட்சம் ரூபாய் தேவை இல்லாமல் வரி கட்டவேண்டி வரும்.
இதேபோல், சொத்தை வாங்கியவருக்கு 1.5 கோடி ரூபாய் மதிப்பு உள்ள சொத்து 1 கோடி ரூபாய்க்கு கிடைத்திருக்கிறது. அதாவது, 50 லட்சம் ரூபாய் லாபம் கிடைத்திருக்கிறது என்று அதற்கு சுமார் 30% வரி கட்ட வேண்டும் என்று வருமான வரித் துறையில் சொல்வார்கள். இந்தச் சூழ்நிலையைத் தவிர்க்க என்ன செய்ய வேண்டும்?
இதுகுறித்து சொத்தை விற்றவர் மற்றும் வாங்கியவர் இருவரும் ஒன்றாக இணைந்து நடவடிக்கை எடுப்பது அவசியம். இந்தக் குறிப்பிட்ட சொத்தின் அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு மிக அதிகம், பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டிருப்பதே சரியான விலை மற்றும் சந்தை விலை என்றால் பத்திரப்பதிவு துறைக்கு அப்பீல் செய்யலாம். அப்பீல் மனுவில், அந்த சொத்து அமைந்திருக்கும் இடத்தில் போதிய வசதிகள் இல்லை, குறுகிய சாலை, குறிப்பாக, உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் இல்லை என பல காரணங்களைக் குறிப்பிடவேண்டும். எனவே, அதிக விலைக்குப் போகாது, மதிப்பைக் குறைத்து தாருங்கள் என கோரிக்கை வைக்கவேண்டும்.
பத்திரப்பதிவுத் துறை அதிகாரிகள் இதனை நேரில் விசாரணைசெய்து, சொத்தின் மதிப்பை நிர்ணயம் செய்வார்கள். அதனை விற்பனை விலையாக வருமான வரித் துறை எடுத்துக்கொள்ளும்.  சந்தை விலையைவிட கைடுலைன் வேல்யூ அதிகமாக இருக்கிறது என்றால், வருமான வரியைக் கணக்கிட சந்தை விலையை  நிர்ணயிக்க சட்டத்தில் இடம் இருக்கிறது.
இதுகுறித்து வருமான வரி அதிகாரி,  வருமான வரித் துறை மதிப்பீட்டு அதிகாரிக்கு பரிந்துரை செய்வார்.  அவரும் சொத்தை நேரில் பார்த்து  விலையை முடிவு செய்வார். அவரின் முடிவே இறுதியாக இருக்கும். அதற்கு ஏற்ப வரி கட்டவேண்டி வரும்' என்றவரிடம், விற்பனைக்கான செலவுகளில் எவற்றை எல்லாம் விற்பனை தொகையிலிருந்து கழித்துக்கொள்ளலாம் என்று கேட்டோம்.
''பொதுவாக, தரகர் கமிஷன், வக்கீல் மற்றும் ஆடிட்டர் கட்டணம், போக்குவரத்து செலவு போன்ற செலவுகளை விற்பனை தொகையிலிருந்து கழித்துக்கொண்டு ஆதாயத்தைக் கணக்கிடலாம். இந்தச் செலவுகள் அனைத்துக்கும் ரசீது இருப்பது நல்லது. அல்லது தொகை காசோலை மூலம் தரப்பட்டிருக்க வேண்டும். போக்குவரத்து செலவு என்கிறபோது சொத்தை விற்க வெளிநாட்டிலிருந்து வந்தால் அந்த செலவையும் எடுத்துக்கொள்ளலாம்.
மேலும், பத்திரப்பதிவுக்காக வாடகை கார் எடுத்துச் சென்றால் அந்தச் செலவையும் கழித்துக்கொள்ளலாம். நீண்டநாளைக்கு வாடகைக்கு இருப்பவர்களை காலி செய்ய தரும் பணத்தையும் விற்பனை விலையிலிருந்து கழித்துக் கொள்ளலாம்.  
அடுத்து, ஆதாயம் கணக்கிடுவதில் விற்பனை தேதியும் முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது.  இந்த விற்பனை தேதிதான், குறுகியகால மூலதன ஆதாயவரி (சொத்தை வாங்கிய தேதியிலிருந்து மூன்றாண்டுக்குள் விற்றால் அடிப்படை வருமான வரி விகிதப்படி வரி விகிதம் ) கட்டவேண்டுமா அல்லது நீண்டகால மூலதன ஆதாய வரி (சொத்தை வாங்கிய தேதியிலிருந்து மூன்றாண்டுக்குப் பிறகு விற்றால்  பணவீக்க விகித சரிக்கட்டலுக்குப் பிறகு 20.6%) கட்ட வேண்டுமா? என்பதை நிர்ணயிக்க உதவியாக இருக்கும். பொதுவாக, பத்திரம் பதிவு செய்யும் தேதியே விற்பனை தேதியாக எடுத்துக் கொள்ளப்படும். இதில் விதிவிலக்குகளும் இருக்கின்றன'’ என்றவர், அவை எந்தச் சூழ்நிலை என்பதை விளக்கிச் சொன்னார்.
''அக்ரிமென்ட் போட்டு முழுக் கிரயத் தொகையையும் கொடுத்து வீட்டையும் ஒப்படைத்தாயிற்று. பவர் ஆஃப் அட்டர்னியும் தந்தாகிவிட்டது என்றால், வீட்டை ஒப்படைத்து பவர் தந்த தேதியை விற்பனை தேதியாக எடுத்துக் கொள்ளப்படும். ஜாயின்ட் டெவலப்மென்ட்டில் பில்டரிடம் முழுத் தொகையும் வாங்கி, பவர் ஆஃப் அட்டர்னி தந்து, சொத்தை முழுமையாக     ஒப்படைக்கும் தேதியே விற்பனை தேதியாக எடுத்துக்கொள்ளப்படும். அப்படி இல்லாமல் பில்டருக்கு சொத்தை குடியிருப்புகள் கட்டுமானத்துக்காக மட்டும் ஒப்படைத்துவிட்டு, பில்டர் சொல்பவர்களுக்கு சொத்தின் உரிமையாளரே பத்திரம் பதிவு செய்துதந்தால் அந்த தேதியே விற்பனை தேதியாக எடுத்துக்கொள்ளப்படும்'  என்றார்.
(ஆதாயம் அதிகரிக்கும்)
Source : Nanayam vikatan


Popular posts from this blog

பாதுகாப்பான பசுமை வீடுகள்: தண்ணீரும் மின்சாரமும் மிச்சம்!

Launching -- Nimmadhi Transport Services